Sberbank-CIB Юлия Гордеева для РБК-недвижимость
Мигранты — главный фактор ценообразования
Ключевым параметром для себестоимости жилищного строительства в России оказалась миграционная политика федеральных властей — в этом уверены аналитики Sberbank CIB. По их подсчетам, расходы на содержание рабочей силы формируют 20% стоимости каждого квадратного метра в новостройках: сюда включен зарплатный фонд, налоговые отчисления и другие затраты на сотрудников.
В настоящее время на многих российских стройках работают мигранты из стран СНГ. «Отсутствие мигрантов может подкосить рынок, — убеждена Гордеева. — Любая заградительная мера по иностранной рабочей силе ударит по строительной отрасли сильнее, чем удорожание стройматериалов или что-то подобное». По словам аналитика, отток мигрантов из России уже начался, однако пока это не привело к серьезным последствиям, так как многие иностранцы еще остаются в стране. В случае массового отъезда себестоимость новостроек увеличится.
При этом цены стройматериалов не являются настолько же важным фактором, утверждают в Sberbank CIB. В общей сложности они формируют те же 20% стоимости 1 кв. м, что и рабочая сила, однако львиную долю этих 20% занимают сталь и цемент, заявила Гордеева. За прошедший год сталь успела подорожать и вернуться к прежнему значению, цемент не дорожал вовсе — при 7%-ной инфляции на остальные товары его стоимость не изменилась, утверждает аналитик. По ее словам, в отдельных регионах России стройматериалы даже подешевели. Однако, по данным «Росстата», в 2015 году стройматериалы в России подорожали на 10%.
Обсуждения:
Аналитик, который составил этот прогноз, немного запутался, так и не сделав однозначного вывода - а что же будет через 3, 5 лет. Отток мигрантов - ситуация временная. При этом тем же рабочим из Средней Азии и китайским специалистам сложно будет найти новый рынок труда, - Китай испытывает стагнацию строительного рынка, Европа уже и так пересыщена мигрантами. Отток происходит, скорее всего, нелегальных мигрантов, которые, в свою очередь, не претендовали именно на новое жилье, раз, выполняли не самую квалифицированную работу, два. В Москве и СПб существенную роль в цене метра квадратного играет стоимость земельного участка и обременений, что нивелирует колебания затрат на оплату труда строителей.
Что же касается ситуации со старением поколения бэби-бумеров, то она имеет отложенный характер и сейчас их дети, в свою очередь, выросли, получают определенный доход и, кто мог, уже решили проблему отдельного жилья для родителей.
В регионах новые требования к застройщикам приведут к тому, что мелкие застройщики или исчезнут как таковые, а их объемы прейдут к крупным застройщикам, или будут выполнять функции субподрядчиков. Вряд ли это как-то самостоятельно затормозит ситуацию с ростом объемов строительства. Скорее, наоборот, укрупнение застройщиков будет снимать, хотя бы номинально, риски недостроя. Будут достраиваться уже заложенные объекты, потихоньку будут распродаваться, где-то - с акциями, скидками и т.д., в зависимости от потребности у застройщика в наличной массе денег, где-то - будут стоять долго в предложении, обрастая инфраструктурой, за счет чего находя своего покупателя. В целом же рынок будет так или иначе замещаться новым жильем, т.к. за прошедшие десятилетия построено много домов, устаревших как морально, так и физически и их в ближайшие 10 лет потребуется заместить более комфортным, безопасным жильем.
Возможно, при не высоком приросте брутто-метража на рынке будет происходить замена старого жилого фонда на новый.
И еще один фактор, который может существенно повлиять на рынок труда - развитие производств как на периферии крупных городов, так и на новых территориях, что сформирует новые очаги предложения, подкрепленные платежеспособным спросом работников этих производств.