Аналитика

Sberbank-CIB Юлия Гордеева для РБК-недвижимость

Мигранты — главный фактор ценообразования

Ключевым параметром для себестоимости жилищного строительства в России оказалась миграционная политика федеральных властей — в этом уверены аналитики Sberbank CIB. По их подсчетам, расходы на содержание рабочей силы формируют 20% стоимости каждого квадратного метра в новостройках: сюда включен зарплатный фонд, налоговые отчисления и другие затраты на сотрудников.

В настоящее время на многих российских стройках работают мигранты из стран СНГ. «Отсутствие мигрантов может подкосить рынок, — убеждена Гордеева. — Любая заградительная мера по иностранной рабочей силе ударит по строительной отрасли сильнее, чем удорожание стройматериалов или что-то подобное». По словам аналитика, отток мигрантов из России уже начался, однако пока это не привело к серьезным последствиям, так как многие иностранцы еще остаются в стране. В случае массового отъезда себестоимость новостроек увеличится.

 

При этом цены стройматериалов не являются настолько же важным фактором, утверждают в Sberbank CIB. В общей сложности они формируют те же 20% стоимости 1 кв. м, что и рабочая сила, однако львиную долю этих 20% занимают сталь и цемент, заявила Гордеева. За прошедший год сталь успела подорожать и вернуться к прежнему значению, цемент не дорожал вовсе — при 7%-ной инфляции на остальные товары его стоимость не изменилась, утверждает аналитик. По ее словам, в отдельных регионах России стройматериалы даже подешевели. Однако, по данным «Росстата», в 2015 году стройматериалы в России подорожали на 10%.

Подробнее

 

Обсуждения:

Аналитик, который составил этот прогноз, немного запутался, так и не сделав однозначного вывода - а что же будет через 3, 5 лет. Отток мигрантов - ситуация временная. При этом тем же рабочим из Средней Азии и китайским специалистам сложно будет найти новый рынок труда, - Китай испытывает стагнацию строительного рынка, Европа уже и так пересыщена мигрантами. Отток происходит, скорее всего, нелегальных мигрантов, которые, в свою очередь, не претендовали именно на новое жилье, раз, выполняли не самую квалифицированную работу, два. В Москве и СПб существенную роль в цене метра квадратного играет стоимость земельного участка и обременений, что нивелирует колебания затрат на оплату труда строителей.
Что же касается ситуации со старением поколения бэби-бумеров, то она имеет отложенный характер и сейчас их дети, в свою очередь, выросли, получают определенный доход и, кто мог, уже решили проблему отдельного жилья для родителей.
В регионах новые требования к застройщикам приведут к тому, что мелкие застройщики или исчезнут как таковые, а их объемы прейдут к крупным застройщикам, или будут выполнять функции субподрядчиков. Вряд ли это как-то самостоятельно затормозит ситуацию с ростом объемов строительства. Скорее, наоборот, укрупнение застройщиков будет снимать, хотя бы номинально, риски недостроя. Будут достраиваться уже заложенные объекты, потихоньку будут распродаваться, где-то - с акциями, скидками и т.д., в зависимости от потребности у застройщика в наличной массе денег, где-то - будут стоять долго в предложении, обрастая инфраструктурой, за счет чего находя своего покупателя. В целом же рынок будет так или иначе замещаться новым жильем, т.к. за прошедшие десятилетия построено много домов, устаревших как морально, так и физически и их в ближайшие 10 лет потребуется заместить более комфортным, безопасным жильем.
Возможно, при не высоком приросте брутто-метража на рынке будет происходить замена старого жилого фонда на новый.
И еще один фактор, который может существенно повлиять на рынок труда - развитие производств как на периферии крупных городов, так и на новых территориях, что сформирует новые очаги предложения, подкрепленные платежеспособным спросом работников этих производств.

 

Подробности
Категория: Аналитические материалы

К. А. Холодилин

Съёмное и собственное жильё в мире и России

 

Одним из ключевых показателей структуры жилищного рынка является доля собственного жилья. Есть по меньшей мере два варианта этого показателя: 1) доля квартир, занятых собственниками, и 2) доля людей, проживающих в собственном жилье. Последний показатель, как правило, выше. Поэтому при страновых сопоставлениях важно понимать, какой показатель Вы используете.

Показатель доли собственного жилья (ДСЖ) играет важную роль в политических дискуссиях. В некоторых странах (например, в США) он часто рассматривается как составная часть американской мечты и стимулирование его роста во все времена было важным элементом государственной политики США, см. Haughwout et al. (2010). В этой связи Glaeser (2011) упоминает такие меры федеральной политики, как налоговые вычеты за проценты по ипотечным кредитам, а также запреты строить высотные дома, принимаемые на муниципальном уровне. Последние стимулируют рост ДСЖ, так как вероятность появления съёмного жилья гораздо выше в многоквартирных, чем в односемейных домах.

.

Подробности
Категория: Аналитические материалы

И. Хусаинов

На рынке жилья России надувается стальной пузырь

18.05.2015

Падения цен на жилье в России следует ожидать в конце 2015 года, считает директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Свою точку зрения он доказывает в авторской колонке.

Мы явно видим четко выраженные четыре цикла развития рынка. Сейчас мы подходим к завершению четвертого. Пятый цикл начнется в конце 2015-го — начале 2016 года. Как правило, в годы, завершающие цикл (1999, 2004, 2009, 2015), происходит резкое снижение цены квадратного метра и, что также важно, критически растет производительность труда в отрасли. Исключение составляли 1999 и 2004 годы, когда падения цен не наблюдалось, но это было обусловлено в первую очередь высокой инфляцией, при которой даже номинальный рост цен на недвижимость в 3–5% означал их реальное снижение.

Читать полностью: РБК

.
Подробности
Категория: Аналитические материалы

Хусаинов И.

Ждать ли армагеддона на рынке недвижимости России в 2016 году

18.12.2015

Прежде чем приступить к прогнозам на 2016 год, вспомним, каким был год 2015-й, который, можно сказать, начался в декабре 2014-го. Ровно год назад россияне штурмовали магазины, банки, а учётная ставка в момент была поднята до 17%. Казалось, вот-вот — и наступит полный армагеддон. Нефть, кстати, стоила весь декабрь 2014 года в районе 60 долларов за баррель…

В 2015 году суммарный объём сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по нашим оценкам, 42%. Падение цен составило 15%. Кризисные явления на рынках, как правило, формируют активную динамику в технологиях, законодательстве. Интересно, что 2015 год не стал таким, несмотря на всю жёсткость ситуации. В сфере жилищного законодательства всем, наверное, запомнится только ситуация со страховками и, возможно, с увеличением налогового бремени на владельцев недвижимости.

Читать полностью: РБК

.
Подробности
Категория: Аналитические материалы

 

Хусаинов И.

Рынок недвижимости России входит в сумасшедшую осень 2015 года

18.05.2015

Почему наступающая осень сумасшедшая? За 24 года рынок недвижимости еще ни разу не входил в осень с такой диспозицией: зашкаливающее количество предложения по всей стране и новостроек, и вторичного жилья, и загородной недвижимости — с одной стороны и сокращенный на 43% спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года — с другой. Все это усугубляется валютными колебаниями и инфляционными рисками. Наступает момент истины, точка невозврата или даже смена парадигмы развития рынка. Уже сегодня можно смело утверждать, что к концу осени сформируется новый рынок недвижимости, к которому все мы начнем привыкать. Трансформация будет быстрой, но глубокой.

Читать полностью: Ссылка (РБК)

.
Подробности
Категория: Аналитические материалы